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000㎡ 4.6. 초과 시에는 토지청 장관의 허가를 얻어야 한다. 인도네시아법 해설(351회) 한인뉴스 2025년 11월호 I 67 이승민 변호사 . 관재사 | YSM & PARTNERS yisngmin@gmail.com 7.8. 기타 지역 : Rp.10억 8. 외국인이 매입한 주택 혹은 아파트에서 본인 이 반드시 거주해야 하는지 여부 관련 정부령 및 장관 시행령에는 사용권을 보유 한 외국인 본인이 해당 주택 혹은 아파트에서 직 접 거주해야 한다는 규제는 없으며 1945년 독립선언 직후 제정한 헌 법에 “토지와 물과 공중은 국가에 속한다”고 명 시하였다. 그 결과 외국인에게 부동산 보유를 전 면적으로 금지해 왔다. 그러나 경제 개발을 위해 1967년부터 외국 자본에 문호를 개방한 이후 많 은 외국인들이 들어와 살게 되면서 2024년 4분기 이후 일부 중견 건설사 및 리츠(REITs) 자산 운용사들이 다시 유동성을 확보하며 부동산 편입 비중을 확대하고 있습니다. ‘거시 지표’와 ‘시장 심리’가 교차하는 지점에서 90일이 지난 후 60일 이내에 담보물을 공매해야한다. 60일 이내에 담 보물을 공매하지 못하면 담보물에 대한 매각권이 관재인에게 넘어가며 AI 기반 분석 등 최신 트렌드와도 맞닿아 있습니다. 결론: 판을 짜는 투자 AJB를 체결해야 소유권이 매입 자에게 이전된다. 따라서 현실적으로는 KITAS 혹은 KITAP을 보 유하지 않은 외국인도 PO 단계에서 AJB 전 단계 까지 매입이 가능하며 KPPA 등) 1.5. 외국 공관(대사관·총영사관 등) 혹은 국제 기구의 대표부 (UN 기구 등) 1.6. 중앙정부 기관 1.7. 지방정부 기관 2. 외국인의 주택·아파트 보유 자격 요건 2.1. 거주허가(KITAP) 혹은 기한부 거주허가 (KITAS)를 보유하고 있는 외국인 2.2. 주택 보유자 외국인 사망 시 Leverage( 레버리지) NPL NPL 등 다양한 매입 전략을 병행해 시장 변화에 유 연하게 대응했습니다. ● Exit 전략 다중화: 매각 NPL 등 복잡한 구조의 물건일수록 정보 비대칭이 크고 NPL 등 여러 방식으로 실제 투자를 집행해왔습니다. 이 과정에서 얻은 인사이트와 구체적 실행 사례를 공유합니다. 다양한 유형과 지역 NPL(부실채 권) 등 여러 전략을 활용하며 짧은 기간 안에 다양한 투자 경험을 쌓아왔습니다. 전업 투자자로서 현장에서 직접 경험한 인사이트를 13년 이상 거주했던 제 2의 고향인 인도네시아 에 가서 한인분들께 공유하고 싶다는 직감이 들었습니다. 이에 따라 주저하지 않고 실행에 옮겼습니다. 그 결과 PPJB 상태로 전매가 가능 하다. PPJB 상태에서의 전매에는 부동산 양도소 득세가 발생하며 Personnel Guarantee에 보증인의 항변권 포기까지 받아 놓으면 법적으로는 거의 완벽하게 채권 회수 보장을 받게 된다. 나. 채무자는 채무 이행 의무가 있으므로 저당권 이나 양도 담보권 제공이 당연하나 Sertifikat 이후 매각 시에는 부 동산 양도세가 발생한다. (다음 호에 계속) 5. 외국인에게 보유를 허용하는 지역별 주택 최 저가 5.1. 자카르타특별주 : Rp.50억 5.2. 반텐주 : Rp.50억 5.3. 서부자바주 : Rp.50억 5.4. 중부자바주 : Rp.50억 5.5. 동부자바주 : Rp.50억 5.6. 족자카르타특별주 : Rp.50억 5.7. 발리주 : Rp.50억 5.8. 서부누사텡가라주 : Rp.30억 5.9. 북부수마트라주 : Rp.20억 5.10. 동부깔리만탄주 : Rp.20억 5.11. 남부술라웨시주 : Rp.20억 5.12. 리아우제도주 : Rp.20억 5.13. 기타 지역 : Rp.10억 6. 외국인에게 보유를 허용하는 주거용 아파트 의 조건 6.1. 개발권 토지에 부여된 사용권 토지에 건축 된 아파트 6.2. 소유권 토지에 부여된 사용권 혹은 건축권 토 지에 건축된 아파트 6.3. 위 6.1항 및 6.2항의 아파트는 특별경제구역 Trust(신뢰))”라는 이름에 서도 알 수 있듯이 ‘구조를 짜는 것’이라고 봅니다. 저희가 실제로 활용 하고 있는 구조화 방식은 다음과 같습니다: 1. 리스크를 분산시키는 구조 만들기 - Exit 전략이 두 가지 이상일 것 (매각 + 전세 / 임대 + 리모델링 등) - 외부 펀딩 ‘구조화된 설계’ ‘리스크 분산’이 성공의 핵심임을 보여줍니다. 시장이 위축된 지금 ‘설계’의 시기입니다. 한국은행 기준 ‘운용’에 초점을 맞췄습니다. 명도 ‘현장 중심 실 행’ 각 지역의 시장 상황과 투자 전략 각 투자 방법에 따라 장단점이 명확 하며 감사회의 승인이 필요한지 정관에서 확인이 필요 하다. 회사 대표권이 없는 사람이 채무보증서에 서명하면 민법 제1320조에 규정된 계약의 적법 인도네시아법 해설 (338회) 한인뉴스 2024년 10월호 I 63 부하지 못하고 이에 응해주고 있는 실정이다. 채 권자 입장에서는 저당권이나 양도 담보권에 연대 보증 감정가의 60% 수준에서 자산을 확보할 수 있어 수익률이 높습니다. 이 과정에서 채권 분 석 개인적으로 경제 적인 파탄을 당할 수도 있기 때문이다. 다. 채무 이행을 보증하는 연대보증이나 Personnel Guarantee는 일해주고 봉급을 받아 가족 의 생계를 유지하는 임직원이 져야할 짐이 아니고 회사를 소유하고 있는 사주/주주가 감당해야 할 몫이다. 채무자인 회사가 채무를 상환하지 못하 는 경우에 채무보증인은 경제적인 피해와 정신적 인 피해를 면하기 어려움으로 회사의 사주는 회사 의 주인인 아닌 임직원이 회사의 채무 보증을 서 게 하는 일을 삼가야 할 것으로 본다. 이 승 민 변호사 . 변리사 yisngmin@gmail.com YSM & PARTNERS 조건 미충족으로 하자 보증서가 된다. 마찬가지로 정관에 규정된 주주총회나 감사회의 동의없이 서 명한 채무보증서는 하자 보증서가 된다. (3) 보증인의 주소를 기재한다. 한글 차용증서에 보증인의 성명만 있고 주소는 보이지 않는 경우를 종종 보는 바 혹시라도 법적 처리가 불가피한 경 우에는 보증인의 주소가 분명해야 한다. (4) 분쟁 발생 시 어느 나라(*인도네시아 결국 질 높은 주택에 대한 프리미 엄 형성으로 이어질 수 있습니다. 글: 고성환 경기 경락잔금대출이라는 시스템을 활 용할 수 있다는 점입니다. 개인의 신용 상태에 따 라 금액에 차이가 있을 수 있지만 경매 경매 절차를 통해 소 유권을 이전받는 복합 구조를 활용했습니다. NPL 투자는 정보 비대칭 경매에 비하여 경쟁률이 낮기 때문에 더 저렴한 가격으로 매입이 가능합니다. c)단점: 접근성이 좋지 않고 경매와 비슷한 구조를 가지고 있지만 법원이 아닌 기관을 통해 부실한 부동산 채권을 매각하는 프로세스입니다. b)장점: 경매보다 절차가 간소화되어 투자 유연성 이 높으며 경쟁률은 낮아졌습니다. 3. 대형 플레이어는 움츠렸지만 경제 고수익을 노리는 투자자에게는 정보 분석과 법률적 구조 설계 역량이 요구됩니다. 한인뉴스 2025년 5월호 I 63 투자 전략 투자란 ‘물건을 고르는 것’이 아니라 공동 투자 구조 공매 공매대금은 제세 공과금을 공제한 후 잔액을 상속인에게 인계한다. 3. 외국인과 결혼한 인도네시아 국민의 부동산 보유 재산은 부부 공동 소유라는 혼인법의 원칙 때문 에 관재인이 공매하여 공매대 금으로 담보권 보유자에게 채무를 우선 상환한다. 공매 대금이 채무액보다 많으면 초과분을 파산재 산에 귀속시키고 국토교통부 는 민간 주도 공급을 확대하고 권리분석 그 과정에서 명 도 등 복잡한 일이 발생할 수 있습니다. 3. 공매: a)설명: 온비드 그 러나 이 조항은 내용이 비논리적이기 때문에 법조 항은 있지만 실제로는 효력을 보지 못하고 있다. 5. 채무보증 시 유념해야할 사항 가. 보증인의 법적 지위를 기재한다. (1) 개인 자격으로 채무 보증을 하는지 단체/회 사의 대표 자격으로 채무 보증을 하는지 분명하 게 기재한다. 개인 자격으로 채무보증을 서는 경 우에 독신자는 보증인으로 서명만 하면 되나 배우 자가 있는 보증인은 부부 재산 분리를 등기하지 않은 보증인은 반드시 배우자의 보증 동의가 있어 야 한다. 혼인법 제35조와 제36조에 부부의 재산 은 부부 공동 소유라고 규정하고 있기 때문에 상 대 배우자의 동의가 있어야 한다. 배우자의 동의 가 없는 채무보증은 민법 제 1320조에 규정된 계 약의 적법 요건을 충족하지 못해 하자보증이 된 다. 그러나 부부 간에 재산분리 약정을 체결하고 등기한 부부는 재산이 부부공동 소유가 아니고 각 자 소유임으로 상대 배우자의 동의를 필요로 하 지 않는다. 금전 치용이나 재산 매각에도 마찬가 지이다. 한인동포 간 한글로 작성된 금전차용증서 중 채무자의 배우자의 동의가 없는 한글차용증서 를 종종 본다. 법리적으로 하자가 있다고 지적하 지 않을 수 없다. (2) 법인 채무보증을 하는 경우에는 서명인이 회 사 대표권이 있는지 법인의 정관에서 확인이 필 요하며 그리고 구조 화된 실행 방식을 반영한 결과입니다. 한인뉴스 2025년 6월호 I 61 실전 사례로 본 투자 전략 경매와 공매의 적극적 활용 경매·공매는 정보 비대칭이 크고 그리고 사람들의 삶과 밀접하게 연 결되어 있습니다. (주)일트는 부동산 시장에서 어 떤 기회를 찾고 있으며 그리고 이를 이루기 위한 방법 을 일치시키고 현실로 돌아와 지금부터 무엇을 해 야 할지 구체적으로 계획하는 과정 자체가 너무 즐겁습니다. 우리가 선택한 부동산 투자 방법 4가지 그동안 투자를 진행하면서 (주)일트가 활용한 부 동산 투자 방법에는 크게 4가지 방법이 있습니다. 1. 일반매매: a)설명: 보통 부동산 (중개사무소)를 통해서 매 입을 많이 합니다. 절차는 매도인이 부동산에 집 을 내놓고 → 매수인이 집을 사게 되는 일반적인 경우입니다. b)장점: 일반매매의 가장 큰 장점은 소유권 이전 까지 오랜 시간이 걸리지 않는다는 점이며 기존 임차인을 내보내야 하는 명도가 불필요 하다는 점 입니다. 또한 그리고 한국 부동산 시장의 변화와 투자 트렌드에 대해 설 명했습니다. 이번 글에서는 그 흐름을 바탕으로 금융 및 법률적 리스크 관리 가 필수적입니다. b)장점: NPL 투자의 가장 큰 장점은 저평가된 부 실채권을 매입해 높은 수익률을 실현할 수 있다는 점입니다. 특히 낙찰 이후 단기임대 운영을 통해 수익률을 극대화했습니다. 시장 변화에 맞춘 유연한 운용 2025년 현재 누군가는 ‘기회를 사들이는’ 해이기도 합니다. 다 음 글에서는 현재의 시장 상황과 우리가 생각하는 부동산의 미래에 대해 깊이 있게 다뤄보겠습니다. 다음 호에 계속 감정가의 60% 다른 지인은 회사 채무 보증을 섰 다가 은행으로부터 상환 압력을 받자 회사를 그만 두고 인도네시아 생활을 포기하고 영구 귀국해버 린 사람이 있으며 다른 케이스는 회사가 법원으 로부터 파산선고를 당하자 법원에서 임명한 관재 인이 채무보증을 선 임원에게 책임을 묻고 채무보 증서 서명 시에는 한국 국적이었으나 현재는 귀화 하여 인도네시아 국적을 보유하고 있는 관계로 당 사자가 보증을 서준 회사의 채무를 갚지 않으면 유산을 물려받을 유족까지 법적인 책임을 면하기 힘든 상황이 되었다. 자의이던 타의이던 채무 보 증을 서게 되면 다양한 exit 전략을 구사하여 수익 창출을 극대화할 수 있습니다. c)단점: 가장 큰 단점은 잘 알려지지 않은 만큼 정 보가 부족하다는 점이며 단순화해낼 수 있는 실행력이 중요 많은 분들이 이런 질문을 자주 묻습니다. “언제 다시 오르나요?” 그러나 우리는 이렇게 답할 수 있습니다. “그보다 중요한 건 ‘어떻게 들어가느냐’입니다.” 2025년은 부동산 시장이 위축된 해이기도 하지만 단일 전략 실패 시에도 리스크를 최소화했습니다. 62 I 한인뉴스 2025년 6월호 현장 중심 분석과 실행의 중요성 실제 투자 과정에서 가장 중요했던 것은 ‘현장’이었습니다. 온라인 정보와 데이터 분석도 중 요하지만 담보 자산을 감정가보다 저렴하 게 확보 (감정가 > 급매가(90%) > 경매가(80%) > 공매가(70%) > 부실채권(60%)) 가능다는 점 당사자들의 의사에 구애 없이 법적으 로 권리와 의무를 발생시키는 계약관계이다. 나. 기혼자의 채무보증 혹은 채무확인서(PENGAKUAN UTANG) 혼인에 관한 법률 1974년 제1호 제 35 조에 “혼 인관계 중 형성된 재산은 부부공동 소유이다”라 고 규정하고 있으며 대부분의 경우 한인뉴스 2025년 4월호 I 63 이 있습니다. 또한 오히려 경기 침체 시 투자 기회 가 증가하며 대부업 협업 등 리스크 다각화 2. ‘매수’보다 중요한 ‘운용’ 중심 사고 - 가격보다도 명도 대출 규제 등 일부 완화를 단행했 습니다. 이는 시장을 진정시키고 수요를 유도하려는 의도된 정책 방향이며 도시형 생활주택 등 다양한 유형의 부동산에 투자하고 있습니다. 매입 방식 또한 일반 매매(급매) 도시형 생활주택 등 다양한 유형의 부동산을 대상으 로 경매 돈이 필요한 채무자는 채권자의 요구를 거 동시에 누군가는 ‘판’을 짜고 또 보증인과 채무자 간에 리모델링 리모델링 후 임대·매각 등 다양한 exit 전략을 구사할 수 있었습니다. 공매의 경우 매각가의 80%정도 대출을 받을 수 있습니다. c)단점: 철저한 권리분석이 필요하며 매수자는 줄었습니다. 2. 낙찰가율은 낮아졌고 면적 또는 가격을 기준으로 하여 외국인의 주거용 부동산 보유를 제한적으로 허용하고 있다. 그러나 주거용이 아닌 다른 목적의 부동산에 대한 외국인 보유는 아직도 불허하고 있다. 1. 인도네시아에서 아파트 소유권 보유가 가능 한 자 1.1. 인도네시아 국민 (Warga Negara Indonesia / WNI) 1.2. 인도네시아 법인 (*주식회사/PT 명도 협상 등 복합적 역량이 요구됐습니다. 리스크 분산과 구조화된 실행 (주)일트의 투자 방식은 ‘분산’과 ‘구조화’에 방점이 찍혀 있습니다. ● 지역 분산: 인천 법률 검토 법률 이해 법인 의 Corporate Guarantee 혹은 연대보증을 요구 하고 보증인의 항변권 포기를 요구하는 경우가 있 으며 법적 리스크 (채무자와 의 분쟁 또는 유치권 등 소송 및 법적 절차가 필요 할 수 있음)가 있다는 점이며 법적 리스크가 상존합니다. 하지만 이 시장의 ‘비효율’이 곧 기회입니다. 예를 들어 법적 분쟁 등 리스크가 크 지만 법적 회수 가능 성 등 실제 운용 과정에서 발생하는 변수에 신속하게 대응하며 법적 회수 가능성까지 고려 3. ‘정보 비대칭’을 설계로 이기는 전략 - 공매 법적 회수 등 최소 2가지 이상의 exit 전략을 사전에 설계해 베트남 등 신흥국의 고자산가 유입도 제한적이나마 존재합니다. 3. 자금 흐름은 여전히 보수적인 성향을 띠고 있지만 변화하는 시장에서 새로운 기회를 만들어갈 것입니다. (부산 서면 근처 오피스텔 - 단기임대를 통한 수익 극대화) 보증인은 채권자에게 갚은 채무액 보증인은 채무자가 재산 이 있다는 것과 그 재산에 대하여 집행이 가능하 다는 것을 증명하여 주장하는 경우에는 보증인의 입 장은 다르다. 현지 법인의 경영을 맡은 책임자라 할지라도 사주가 아닌 직원의 신분이 사람은 연 대보증이나 Personnel Guarantee는 적극적으로 피하는 것이 바람직하다고 본다. 채무 상환이 이 뤄지지 않으면 회사 책임자는 물론이며 보증인도 출입국 제한을 받을 수 있으며 복잡한 권리관계와 명도 복잡한 물건일수록 수익률은 높다 - 복잡한 구조를 읽고 본 채권채무 계약서에 규정되어 있는 조건 보다 더 불리한 조건으로 할 수 없다. 채무 보증의 한도는 반드시 본 채권채무 계약의 금액이나 조건 인도네시아법 해설 (337회) 한인뉴스 2024년 9월호 I 63 가. 보증인이 항변권을 포기한 경우 : 은행에서 대 출 해주면서 통상 회사의 책임자에게 Personal Guarantee를 요구하며 동시에 보증인 항변권 포 기 선언 공정 증서에 서명을 요구한다. 이 서류에 서명을 한 회사 책임자는 채무가 완전히 상환 될 때 까지는 정신적인 부담감을 버릴 수가 없을 것 이며 부동산 관련 대출의 연체율이 2024년 말 기준 큰 폭으로 상승했습니다. 이는 채 권 시장의 팽창과 함께 부동산 시장은 거대한 전환기를 맞고 있습니다. 고금리 부동산 시장은 고금리와 정책 변화로 인해 단기 변동성이 커졌습니다. (주)일트는 단순 매입이 아니라 부동산 중개인을 통해 내부 상태도 확인이 가능하며 부부 간 재산분리 약정서를 체결한 후에만 부 동산 보유가 가능하다. 4. 외국인에게 보유를 허용하는 주택의 조건 신축·세컨핸드 주택·아파트 모두 허용하고 있 다. (구법에서는 신축만 허용되었다.) 4.1. 소유권 토지에 준하는 사용권 토지에 건축 된 주택 4.2. 개발권 토지에 준하는 사용권 토지에 건축 된 주택 4.3. 국유지에 부여된 건축권 토지에 건축된 주택 4.4. 고급 주택 4.5. 1세대당 1필지 토지 보유 허용 면적 최고 2 부산 부산 서면 오피스텔(경매)은 현장 방문을 통해 예상보다 높은 임대 수요와 리모델링 가능성을 확인했 고 부실채권(NPL) 시장이 본격화되고 있다는 신호이며 부족한 경우에는 부족분은 일반 순위 채권으로 분류된다. 나. 보증인이 채무자의 채무를 채권자에게 변제한 경우에 분양가 상한제 빌라 빠른 소유권 이전 등 리스 크를 최소화하면서도 안정적인 임대수익을 확보했습니다. NPL과 경매의 융합 전략 서울 성북동 다세대(경매+NPL)는 부실채권을 매입해 담보권을 확보하고 산업공단 및 기타 경 제구역에 건축된 아파트를 의미한다. 7. 외국인에게 보유를 허용하는 아파트 지역별 최저가 7.1. 자카르타특별주 : Rp.30억 7.2. 반텐주 : Rp.20억 7.3. 서부자바주 : Rp.20억 7.4. 중부자바주 : Rp.20억 7.5. 동부자바주 : Rp.20억 7.6. 족자카르타주 : Rp.20억 7.7. 발리주 : Rp.20억 생각보다 많은 분 들이 참여해 주셨습니다. 기대 이상의 관심과 응원을 보내주신 덕분에 큰 힘을 얻을 수 있었습니다. 먼저 서울 서울 영등포 도시형생활주택(경매) 등은 입지 수익률을 극대화했습니다. 정보 비대칭을 기회로 공매 시장 심리의 요동 속 에서 투자자는 단순한 ‘타이밍’이 아닌 ‘구조’와 ‘실행력’에서 승부를 봐야 합니다. (주) 일트는 지난 2년간 아파트 시장 조사가 필수적입니다. 또한 시 장 환경이 변화함에 따라 수익 구조가 변할 가능 성이 있으니 유연한 자세가 필수적입니다. 중요한 점은 실제 착공까지 이어지는 사례는 드문 상황입니다. 이는 공급 병목 현상을 장기화시키고 실행력과 구조화 능력으로 수 익을 창출했습니다. 이는 프롭테크 실행으로 증명하다 (주)일트의 실제 투자 사례는 단순한 ‘타이밍’이 아니라 아울러 민법은 보증인에게 피해보 상 청구까지 허용하고 있다. 다. 다음과 같은 경우에는 보증인이 채무를 변제 하기 전 일지라도 채무자에게 손해배상 청구 혹은 보증 해제 청구를 할 수 있다고 민법 제1843조에 규정되어 있다. (1) 보증인이 채권자로부터 채무를 변제하라고 피소된 경우 (2) 보증인의 보증을 일정시간이 지나면 보증을 해제해 주겠다고 약정한 경우 (3) 채무가 만기된 경우 (4) 본 채권 채무 약정서에 채무 만기일이 명시되 지 않았는데 약정일로부터 10년이 지난 경우 아파트 앞으로 어떻게 나아갈 것 인지 전달 드리고자 합니다. 한국 부동산 시장 앞으로의 변화와 가능성은? 여수 등 전국 주요 도시의 다양한 유형 부동산에 투자해 지 역별 리스크를 분산했습니다. ● 투자 방식 다각화: 경매 여수 화장동 아파 트(경매) 예상 수익률을 사전에 철저 히 분석한 후 입찰에 참여했습니다. 실제로 일부 물건은 감정가 대비 70% 이하의 가격에 낙찰받 아 오피스텔 외국인에게 주거 목적의 부동산 보유를 허용해야 한다는 부동 산 개발업계의 건의를 받아들여 1996년부터 외 국인에게 주거 목적의 신축 부동산 보유를 허용하 기 시작하였다. 현재는 주거 목적 신축 혹은 기존 부동산의 토지 권리 외국인의 서울 집중 선호가 여전히 지속되고 있습니다. 인도네시아 외국인의 인도네시아 부동산 보유 인도네시아는 350년 동안의 네덜란드 식민 통 치의 영향으로 운영 수익 확보 전략이 더 중요 - 단순 매매보다 임대 수익 위 KITAP 혹 은 KITAS를 보유하고 있는 상속인에게 상속이 가능하다. (*상속은 고인의 국적 및 종교에 따라 다르다.) 2.2.1. 외국인 상속인이 KITAS 혹은 KITAP을 보유하고 있으면 상속 등기가 가능하다. 2.2.2. 외국인 상속인이 KITAS 혹은 KITAP을 보유하고 있지 않은 경우에는 상속 발생일로부터 1년 이내에 매각 의무가 있다. 2.2.3. 1년 이내에 매각하지 않는 경우에는 인도 네시아 국가가 공매를 진행하며 이때문에 채권 분 석 이런 경우에는 판사도 채무자에게 새 보증인 세우 라는 판결을 내리는 것을 금한다. 차. 법원의 판결로 보증인을 세워야 하는 의무가 부과된 채무자가 보증인을 세울 수 없는 경우에는 저당권이다 담보권으로 보증인을 대신 할 수 있다. 3. 채무보증인과 채권자와의 관계 다음과 같은 경우에는 보증인에게 항변권이 없다. 이를 정리하여 수익을 창출하는 방식으로 이자 및 관련 경비를 채무자에게 청구할 수 있다(*보증 인의 구상권) 이자와 연체로 인한 손해까지 배상 의무가 부과된다(민법 제1825조) 라. 채무자의 동의 없이도 보증인이 될 수 있다. 마. 구두 채무 보증도 법은 인정하고 있다. 그러나 분쟁이 발생 시 구두로 채무를 보증했다는 입증이 어려우므로 채무 보증은 서면 특히 공정 증서로 하는 것이 바람직하다 바. 채무 보증은 상속된다. 보증인의 사망 시 보 증인의 유산을 상속받는 상속인에게 채무 보증이 상속된다. 사. 미성년자나 금치산자를 채무 보증인으로 세우 는 것을 금한다. 아. 채무 보증인을 세워야 하는 의무가 있는 채무 자는 민법상 보증인 결격 사유가 없는 인도네시아 국내 거주자를 보증인으로 세워야 한다. 자. 채무자가 세운 보증인을 채권자가 동의했으 나 보증인이 채무 보증 이행 불능 시에는 채무자 는 다른 보증인을 세워야 한다. 법원의 판결로 세 운 보증인에 대해서도 같은 룰이 적용된다. 그러 나 채권자가 보증인을 파산시켰을 경우에는 채무 자는 새 보증인을 세워야 하는 책임이 없어지며 인도네시아에서 자란 두 젊은이들의 새로운 도전 한국 부동산 시장의 새 바람을 자카르타에 전하다 3 글: 고성환 인도네시아에서 자란 두 젊은이들의 새로운 도전 한국 부동산 시장의 새 바람을 자카르타에 전하다 두 번째 이야기 앞서 저희는 회사의 창업 배경과 철학 인도네시아에서 자란 두 젊은이들의 새로운 도전 한국 부동산 시장의 새 바람을 자카르타에 전하다 우리의 시작 주식회사 “일트(ILT - Intuition(직감) 인천 주안동 다세대(경매) 인천 주안동 오피스텔(공매)은 온비드 시스템을 통해 저평가된 물건을 선점했습니 다. 공매는 경매보다 경쟁률이 낮고 절차가 간소해 일반매매 임대 임대 전략 임대를 금한 다는 조항도 존재하지 않는다. 따라서 임대를 금 하지 않는 것으로 해석된다. 참고 인도네시아에서 신축 아파트의 소유권 등기는 통상 아파트 건축이 완료된 후 상당한 시간이 지 난 뒤에 이루어지고 있다. 신축 아파트 매입은 아 파트 매입 의향서(PO) → 매매약정서(PPJB) → 매매증서(AJB) → 보유권 등기(Sertifikat) 의 순서로 진행된다. PO에서 Sertifikat까지 수년이 걸리는 경우가 비일비재하다. KITAS 혹은 KITAP 제출은 AJB 체결 시 반드시 요구되는 필수 요건이다. 아파트 의 소유권은 PO 단계에서 AJB 전 단계까지는 개 발회사에 있으며 임차인 명도 불필요 입찰자들이 법원을 직접 방문하여 입찰가를 가장 높게 쓴 당 사자가 부동산의 소유권을 가져오게 됩니다. b)장점: 경매의 가장 큰 장점은 권리에 대한 문제 가 있어서 시장에 나온 만큼 저렴하게 매입이 가 능하다는 점입니다. 또한 경매의 장점은 소유권 을 획득한 부동산에 대해서 자금출처 소명을 할 필요가 없으며 자신에게 맞는 투자 방법을 찾아가는 것입 니다. 저희 두 대표 역시 시장에 존재하는 모든 투 자 방법을 실제로 적용해 보면서 시장에 맞는 투 자를 하고자 열심히 노력하였습니다. (주)일트가 바라보는 한국 부동산 시장: 과 거 자유무역구역 자유무역항 자칫 잘못 하면 보증금을 몰수 당하는 일이 생길 수 있습니 다. 또한 매입 절차가 상당히 길며 장기적 자산 운용 전략의 리셋을 요구합니다. 2. 전세 제도의 약화는 단순한 수급 문제가 아닌 주거 방식과 금융 구조의 전환입니다. 3. 수도권과 지방의 격차는 일시적이 아니라 도시화와 인구 집중이라는 인구 구조적 흐름의 결 과입니다. 투자자는 단기 가격 변동보다 재건축 부담금 재단법인/ Yayasan 등) *비법인 단체에게는 보유를 불허한다. 1.3. 관계 법령에 근거하여 허가를 보유한 외국인 (Warga Negara Asing / WNA) 1.4. 인도네시아 정부의 허가를 받은 외국 법인 ( 외국 회사의 대표사무소 저렴하게 매입할 수 있는 경우 안녕하세요. 주식회사 일트(ILT) 대표 고성화 저희 두 대표의 만남도 직감에 서 비롯 되었습니다. 저희 두 대표는 ‘같은 목표와 비전’으로 각자 가 그려가는 미래 저희 일트가 직접 현장에서 체득한 거시적 투자 전략과 구조 화된 실행 방식을 소개드리고자 합니다. 지금은 ‘전환기(Transition Period)’입니다. 2025년 현재 정보 부족과 권리분석의 어려움이 크므로 정보와 실행력이 결 합된 투자 전략만이 새로운 기회를 만들어냅니다. 앞으로도 (주)일트는 현장 중심의 실전 경험과 구조화된 전략을 바탕으로 정성환(ILT 공동대표) (주)일트의 실제 부동산 투자 사례: 현장 중심 전략과 실행의 기록 현장에 답이 있다: 실전 투자로 증명한 전략의 힘 2025년 정성환(ILT 공동대표) 62 I 한인뉴스 2025년 5월호 2. 수요 측면에서는 1~2인 가구 증가 정성환입니다. 현재 (주)일트는 약 10개의 포트폴리오를 운영하고 있으며 정책 정책 변화 제 36 조에 “부부 공동 소 유에 대한 재산권 행사는 반드시 상대 배우자의 동의가 있어야 한다”라고 규정하고 있다. 따라 서 남편 혹은 아내가 채무보증인이 되려면 아내 혹은 남편의 동의가 있어야 한다. 남편 혹은 아내 가 채무확인서에 서명 시에도 반드시 아내 혹은 남편의 동의가 있어야 한다. *상대 배우자의 동의 가 없는 채무보증서 혹은 채무확인서는 민법 제 1320 조에 규정된 계약 요건 미달로 원천 무효 에 해당된다. 2. 채무보증은 종속 계약이다 가. 채무보증은 중속계약이다.(민법 제 1821 조) 본 채권채무 계약이 있어야만 채무보증이 있을 수 있다. 따라서 본 채권채무 계약이 없으면 채무보 증도 있을 수 없다. 나. 채권자가 채무자의 모든 재산을 압류하고 공 매하여 채무를 갚기 전에는 보증인은 채무 이행의 무가 없는 것이 원칙이나 보증인이 항변권을 포기 한 경우에는 보증인은 채무자와 같은 의무를 진다. 다. 채무보증의 한도는 본 채권채무 계약의 한 도를 넘지 못한다. ＂예＂를 들면 차입금이 1억 Rupiah 인데 채무보증은 2억 Rupiah로 할 수 없 으며 준비된 소형 투자자에게 시장은 열리고 있습니다. 결국 중장기적으로는 서울 과 수도권의 핵심 입지에 대한 매수 심리를 다시 자극할 가능성이 있습니다. 1. 공급 측면에서는 수도권 재건축/재개발 물량이 여전히 제한적이며 중재원)에 의뢰해서 해결한다고 기재한다. (5) 채무보증서를 일반문서로 작성할지 공정증서 로 작성할지 결정한다. 6. 결언 가. 빌리는 돈을 갚기 위한 보증으로 채무자가 채 권자에게 부동산에 대한 근저당권이나 동산에 대 한 양도 담보권을 제공하는 경우에도 채권자는 왕 왕 추가로 특정인의 Personnel Guarantee 즉 채무 자(차주)가 금리의 변동으로 월세를 받아도 수익 이 나지 않거나 하는 사업이 어려워지면서 부동산 을 담보로 했던 채권이 문제가 되면서 이자를 내 지 못하는 상황이 되다 보니까 해당 부동산이 경 매로 나오기 때문입니다. 기본적으로 경매는 “법 원 경매”로 부동산이 매각이 되며 지금은 ‘기다림’의 시기가 아니라 지금의 ‘구조 변화’를 읽는 힘이 필요합니다. 또한 정부 정책 역시 시장에 중대한 영향을 끼치고 있습니다. 2025년 상반기 기준 지난 2월 자카르타에서 “한국 부동산 세미나 in Jakarta”를 개최하였고 진심으로 감사의 말씀을 드립니다. 는 급매가 아니 면 불가능합니다 (급매의 경우도 부동산이 소개를 해주는 경우가 드뭅니다). 2. 경매: a)설명: 경매는 흔히 부정적인 이미지가 많습니 다. 그 이유는 일 단 경매로 물건이 나왔다고 하면 당사자 진입장벽이 높습니다. (주)일트는 시장에서 외면받는 ‘어려운’ 물건을 집중적으로 분석·선별해 채 무 보 증(PENANGGUNGAN UTANG)(1) 채무보증은 인도네시아 민법(Kitab UndangUndang Hukum Perdata/KUH Perdata) 제 1820조에서 제1850조까지에 자세하게 규정되 어 있다. 채무보증을 서 줬다가 채무자가 채무를 갚지 못해 보증인의 집이나 아파트 등 부동산이 넘어가는 뜻하지 않은 손해를 보는 경우를 종종 본다. 은행으로부터 돈을 빌리는 가족 혹은 친구 의 채무 보증 요청을 거절하기가 쉽지 않은 관계 이거나 채 무 보 증(PENANGGUNGAN UTANG)(2) (전호에서 계속) 4. 채무보증인과 채무자와의 관계 가. 보증인이 채무자의 채무를 갚은 경우에는 채 권자의 모든 권리가 보증인에게 넘어 간다(민법 제1840조). 따라서 보증인은 채권자가 가지고 있는 근저당권 혹은 양도 담보권을 물려받게 된 다. 채무자가 파산선고를 받는 경우에 근저당권이 나 양도 담보권 보유자는 파산선고에 관계없이 근 저당권이나 양도 담보권 목적물을 공매하여 채권 을 우선적으로 변제 받을 수 있다. 그러나 채무자 가 파산선고를 받으면 파산선고일로부터 90일 동 안 담보물 공매를 금하며 채권자는 채무자의 재산을 압류하여 공매하기 전에는 보증 인에 대하여 청구 또는 집행을 할 수 없다. 보증 인의 최고의 항변권 행사가 있었음에도 불구하고 채권자가 그 집행을 게을리 하여 채무자로부터 채 무 변제를 받지 못한 경우에는 변제를 받지 못한 부분에 대해서도 보증인은 그 책임을 면할 수 있 다. 그러나 보증인이 연대 보증인인 경우에는 보 증인이면서 채무자와 같은 의무를 지고 있기 때문 에 보증인의 최고 항변권이 없다. 채권자 입장에 서는 연대보증으로 하는 것이 유리하다. 반대로 보증인 입장에서는 가능하면 연대보증을 피해야 할 것이다. 다. 채무자가 파산선고 상태에 있는 경우 라. 채무자가 법인인데 이 법인이 해산한 경우 마. 법원 판결로 채무 보증인이 된 경우 (다음 호에 계속) 이 승 민 변호사 . 변리사 yisngmin@gmail.com YSM & PARTNERS 범위 내이어야 한다. 그러나 무한 채무보증인 경 우에는 원금 채무보증에 주주총회의 승인이 필요한지 채무자가 채무 만기에 채무를 이행하지 않고 있는 경우에 비로소 보증인에게 채무를 청구할 수 있게 된다. 그러나 채무자가 상당한 재산을 가지고 있으면서도 채무 를 갚지 않는 경우에는 채무자가 채무를 상환하지 못하 는 경우에는 보증인은 경제적인 손실과 정신적인 피해를 면하기가 힘든 상황이다. 1. 채무보증(Penanggungan Utang) 가. 채무보증이란 채무자가 채권자에게 채무를 상환 하지 않은 경우에 대비하여 채무가 상환이 되도록 채무자가 아닌 제삼자가 채무 상환을 보증하는 법 률적 행위로서 보증인과 채권자 간에 청년층의 실거주 수요 캠코 등 기관 웹사이트를 통해 금 융기관이 보유한 부동산을 입찰을 통해 매입하는 방식으로 투자 방식의 조합 (주)일트가 투자한 10개 부동산 리스트는 아래와 같습니다. 이 리스트는 단순히 물건을 나열한 것이 아니라 투자 유연성을 높일 수 있다는 장점이 있습 니다. 단 투자에 기회가 생깁니다. 모든 자산 시장은 ‘돈의 흐름’에 의해 결정됩니다. 지금처럼 레버리지가 줄고 고금리가 유지되 는 환경에서는 현금을 가진 이가 구조를 설계하고 기회를 만들어냅니다. 1. 급매는 많고 투자자는 비효율적인 시장의 빈틈을 선 점할 수 있습니다. 현금의 가치가 상승할 때 특히 제공되는 정보 가 제한적이기 때문에 권리분석이나 물건분석이 상당히 어렵습니다. 4. NPL(부실채권): a)설명: 금융기관이 보유한 부실채권을 매입하여 담보 부동산을 확보하고 하자에 대한 조건도 설정이 가 능합니다. c)단점: 부동산이 제공해주는 정보에 의존해야 하 는 경우가 많고 한국 부동산 시장은 단순한 조정기가 아니라 구조적 변화의 한복판에 있습니다. 1. 고금리는 단기 대응이 아니라 한국) 어느 기관(법원 현장 실사와 전문가 자문을 병행했습니다. 일반매매의 신속성과 안정성 인천 도화동 오피스텔(일반매매)은 시장 상황이 급변하는 시기에 신속하게 매입·운영할 수 있 는 장점이 있었습니다. 중개사를 통한 내부 확인 현장 실사와 직접적 경험이 투자 성공률을 결정짓는 핵심이었습니다. 예를 들어 현재 그리고 미래 부동산 시장은 단순히 ‘투자’의 영역이 아니 라 혹시 회사가 채무를 상환하지 못하는 경우 에는 개인적으로 경제적 피해를 볼 수 있다. 나. 보증인이 연대 보증인 인 경우 : 연대 보증인 은 채무자와 똑같은 채무이행 의무가 있다. 그냥 보증인에 대해서는 채권자가 언제든지 채무의 이 행을 청구할 수 있는 것은 아니며 회사에서 은행으로부터 자금을 차입하는 데 회사의 대표이사로 등재되어 있는 직원이 회사 의 차입금에 대한 채무 보증을 거부하지 못하는 기업 풍토 때문에 채무보증을 섰다가 억울한 일 을 당하는 사람도 있다. 필자의 지인인 전문 경영 인 한 사람은 현지법인의 대표이사로 재직 시 회 사 차입금에 대하여 채무 보증을 해 줬는데 회사 사정이 어려워져서 회사가 채무를 갚지 못하게 되 자 이미 수년 전에 그 회사를 퇴직하고 다른 회사 에서 일을 하고 있는데 전에 근무하던 회사를 위 해 채무보증 때문에 피소를 당하여 어려움을 겪은 사람이 있으며
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2025년 11월호 66 [인도네시아법 해설 351회] 외국인의 인도네시아 부동산 보유

2025년 6월호 60 한국 부동산 시장의 새 바람을 자카르타에 전하다 3 <고성화, 정성환>

2025년 5월호 61 한국 부동산 시장의 새 바람을 자카르타에 전하다 2 &lt;고성화, 정성환&gt;

2025년 4월호 62 한국 부동산 시장의 새 바람을 자카르타에 전하다 &lt;고성화, 정성환&gt;

2024년 10월호 62 인도네시아 법 해설(338) 채무보증 2 <이승민>

2024년 9월호 62 인도네시아 법 해설(337) 채무보증 &lt;이승민&gt;

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안녕하세요. 인도네시이아 현지에서 "서바이벌 인도네시아어 초급과정" "제1권"과 "제2권"의 종이책을 원하시는 분들이 계셔서 알려드립니다. 현지에서 종이책을 원하시는 분께서는 제 개인 카톡(아이디: kimjonglan)으로 연락을 주시면 좋겠습니다.참고로, 현재 현지에서 인쇄와 제본 중이니, 5월부터는 발송해 드릴 수 있을 것 같습니다. 가격은 권당 Rp 150.000입니다.…
쫑란 2026-04-21
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김바라 2025-12-21
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