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2024년 4분기 이후 일부 중견 건설사 및 리츠(REITs) 자산 운용사들이 다시 유동성을 확보하며 부동산 편입 비중을 확대하고 있습니다. ‘거시 지표’와 ‘시장 심리’가 교차하는 지점에서 Leverage( 레버리지) NPL NPL(부실채 권) 등 여러 전략을 활용하며 짧은 기간 안에 다양한 투자 경험을 쌓아왔습니다. 전업 투자자로서 현장에서 직접 경험한 인사이트를 13년 이상 거주했던 제 2의 고향인 인도네시아 에 가서 한인분들께 공유하고 싶다는 직감이 들었습니다. 이에 따라 주저하지 않고 실행에 옮겼습니다. 그 결과 Trust(신뢰))”라는 이름에 서도 알 수 있듯이 ‘구조를 짜는 것’이라고 봅니다. 저희가 실제로 활용 하고 있는 구조화 방식은 다음과 같습니다: 1. 리스크를 분산시키는 구조 만들기 - Exit 전략이 두 가지 이상일 것 (매각 + 전세 / 임대 + 리모델링 등) - 외부 펀딩 ‘설계’의 시기입니다. 한국은행 기준 각 투자 방법에 따라 장단점이 명확 하며 결국 질 높은 주택에 대한 프리미 엄 형성으로 이어질 수 있습니다. 글: 고성환 경락잔금대출이라는 시스템을 활 용할 수 있다는 점입니다. 개인의 신용 상태에 따 라 금액에 차이가 있을 수 있지만 경매 경매에 비하여 경쟁률이 낮기 때문에 더 저렴한 가격으로 매입이 가능합니다. c)단점: 접근성이 좋지 않고 경매와 비슷한 구조를 가지고 있지만 법원이 아닌 기관을 통해 부실한 부동산 채권을 매각하는 프로세스입니다. b)장점: 경매보다 절차가 간소화되어 투자 유연성 이 높으며 경쟁률은 낮아졌습니다. 3. 대형 플레이어는 움츠렸지만 경제 고수익을 노리는 투자자에게는 정보 분석과 법률적 구조 설계 역량이 요구됩니다. 한인뉴스 2025년 5월호 I 63 투자 전략 투자란 ‘물건을 고르는 것’이 아니라 공동 투자 구조 국토교통부 는 민간 주도 공급을 확대하고 그 과정에서 명 도 등 복잡한 일이 발생할 수 있습니다. 3. 공매: a)설명: 온비드 그리고 사람들의 삶과 밀접하게 연 결되어 있습니다. (주)일트는 부동산 시장에서 어 떤 기회를 찾고 있으며 그리고 이를 이루기 위한 방법 을 일치시키고 현실로 돌아와 지금부터 무엇을 해 야 할지 구체적으로 계획하는 과정 자체가 너무 즐겁습니다. 우리가 선택한 부동산 투자 방법 4가지 그동안 투자를 진행하면서 (주)일트가 활용한 부 동산 투자 방법에는 크게 4가지 방법이 있습니다. 1. 일반매매: a)설명: 보통 부동산 (중개사무소)를 통해서 매 입을 많이 합니다. 절차는 매도인이 부동산에 집 을 내놓고 → 매수인이 집을 사게 되는 일반적인 경우입니다. b)장점: 일반매매의 가장 큰 장점은 소유권 이전 까지 오랜 시간이 걸리지 않는다는 점이며 기존 임차인을 내보내야 하는 명도가 불필요 하다는 점 입니다. 또한 그리고 한국 부동산 시장의 변화와 투자 트렌드에 대해 설 명했습니다. 이번 글에서는 그 흐름을 바탕으로 금융 및 법률적 리스크 관리 가 필수적입니다. b)장점: NPL 투자의 가장 큰 장점은 저평가된 부 실채권을 매입해 높은 수익률을 실현할 수 있다는 점입니다. 특히 누군가는 ‘기회를 사들이는’ 해이기도 합니다. 다 음 글에서는 현재의 시장 상황과 우리가 생각하는 부동산의 미래에 대해 깊이 있게 다뤄보겠습니다. 다음 호에 계속 감정가의 60% 다양한 exit 전략을 구사하여 수익 창출을 극대화할 수 있습니다. c)단점: 가장 큰 단점은 잘 알려지지 않은 만큼 정 보가 부족하다는 점이며 단순화해낼 수 있는 실행력이 중요 많은 분들이 이런 질문을 자주 묻습니다. “언제 다시 오르나요?” 그러나 우리는 이렇게 답할 수 있습니다. “그보다 중요한 건 ‘어떻게 들어가느냐’입니다.” 2025년은 부동산 시장이 위축된 해이기도 하지만 담보 자산을 감정가보다 저렴하 게 확보 (감정가 > 급매가(90%) > 경매가(80%) > 공매가(70%) > 부실채권(60%)) 가능다는 점 대부분의 경우 한인뉴스 2025년 4월호 I 63 이 있습니다. 또한 오히려 경기 침체 시 투자 기회 가 증가하며 대부업 협업 등 리스크 다각화 2. ‘매수’보다 중요한 ‘운용’ 중심 사고 - 가격보다도 명도 대출 규제 등 일부 완화를 단행했 습니다. 이는 시장을 진정시키고 수요를 유도하려는 의도된 정책 방향이며 도시형 생활주택 등 다양한 유형의 부동산에 투자하고 있습니다. 매입 방식 또한 일반 매매(급매) 동시에 누군가는 ‘판’을 짜고 리모델링 매각가의 80%정도 대출을 받을 수 있습니다. c)단점: 철저한 권리분석이 필요하며 매수자는 줄었습니다. 2. 낙찰가율은 낮아졌고 법률 이해 법적 리스크 (채무자와 의 분쟁 또는 유치권 등 소송 및 법적 절차가 필요 할 수 있음)가 있다는 점이며 법적 회수 가능성까지 고려 3. ‘정보 비대칭’을 설계로 이기는 전략 - 공매 베트남 등 신흥국의 고자산가 유입도 제한적이나마 존재합니다. 3. 자금 흐름은 여전히 보수적인 성향을 띠고 있지만 복잡한 물건일수록 수익률은 높다 - 복잡한 구조를 읽고 부동산 관련 대출의 연체율이 2024년 말 기준 큰 폭으로 상승했습니다. 이는 채 권 시장의 팽창과 함께 부동산 중개인을 통해 내부 상태도 확인이 가능하며 부실채권(NPL) 시장이 본격화되고 있다는 신호이며 분양가 상한제 빌라 생각보다 많은 분 들이 참여해 주셨습니다. 기대 이상의 관심과 응원을 보내주신 덕분에 큰 힘을 얻을 수 있었습니다. 먼저 시장 조사가 필수적입니다. 또한 시 장 환경이 변화함에 따라 수익 구조가 변할 가능 성이 있으니 유연한 자세가 필수적입니다. 중요한 점은 실제 착공까지 이어지는 사례는 드문 상황입니다. 이는 공급 병목 현상을 장기화시키고 아파트 앞으로 어떻게 나아갈 것 인지 전달 드리고자 합니다. 한국 부동산 시장 앞으로의 변화와 가능성은? 오피스텔 외국인의 서울 집중 선호가 여전히 지속되고 있습니다. 인도네시아 운영 수익 확보 전략이 더 중요 - 단순 매매보다 임대 수익 이때문에 채권 분 석 이를 정리하여 수익을 창출하는 방식으로 인도네시아에서 자란 두 젊은이들의 새로운 도전 한국 부동산 시장의 새 바람을 자카르타에 전하다 두 번째 이야기 앞서 저희는 회사의 창업 배경과 철학 인도네시아에서 자란 두 젊은이들의 새로운 도전 한국 부동산 시장의 새 바람을 자카르타에 전하다 우리의 시작 주식회사 “일트(ILT - Intuition(직감) 입찰자들이 법원을 직접 방문하여 입찰가를 가장 높게 쓴 당 사자가 부동산의 소유권을 가져오게 됩니다. b)장점: 경매의 가장 큰 장점은 권리에 대한 문제 가 있어서 시장에 나온 만큼 저렴하게 매입이 가 능하다는 점입니다. 또한 경매의 장점은 소유권 을 획득한 부동산에 대해서 자금출처 소명을 할 필요가 없으며 자신에게 맞는 투자 방법을 찾아가는 것입 니다. 저희 두 대표 역시 시장에 존재하는 모든 투 자 방법을 실제로 적용해 보면서 시장에 맞는 투 자를 하고자 열심히 노력하였습니다. (주)일트가 바라보는 한국 부동산 시장: 과 거 자칫 잘못 하면 보증금을 몰수 당하는 일이 생길 수 있습니 다. 또한 매입 절차가 상당히 길며 장기적 자산 운용 전략의 리셋을 요구합니다. 2. 전세 제도의 약화는 단순한 수급 문제가 아닌 주거 방식과 금융 구조의 전환입니다. 3. 수도권과 지방의 격차는 일시적이 아니라 도시화와 인구 집중이라는 인구 구조적 흐름의 결 과입니다. 투자자는 단기 가격 변동보다 재건축 부담금 저렴하게 매입할 수 있는 경우 안녕하세요. 주식회사 일트(ILT) 대표 고성화 저희 두 대표의 만남도 직감에 서 비롯 되었습니다. 저희 두 대표는 ‘같은 목표와 비전’으로 각자 가 그려가는 미래 저희 일트가 직접 현장에서 체득한 거시적 투자 전략과 구조 화된 실행 방식을 소개드리고자 합니다. 지금은 ‘전환기(Transition Period)’입니다. 2025년 현재 정성환(ILT 공동대표) 62 I 한인뉴스 2025년 5월호 2. 수요 측면에서는 1~2인 가구 증가 정성환입니다. 현재 (주)일트는 약 10개의 포트폴리오를 운영하고 있으며 정책 준비된 소형 투자자에게 시장은 열리고 있습니다. 결국 중장기적으로는 서울 과 수도권의 핵심 입지에 대한 매수 심리를 다시 자극할 가능성이 있습니다. 1. 공급 측면에서는 수도권 재건축/재개발 물량이 여전히 제한적이며 즉 채무 자(차주)가 금리의 변동으로 월세를 받아도 수익 이 나지 않거나 하는 사업이 어려워지면서 부동산 을 담보로 했던 채권이 문제가 되면서 이자를 내 지 못하는 상황이 되다 보니까 해당 부동산이 경 매로 나오기 때문입니다. 기본적으로 경매는 “법 원 경매”로 부동산이 매각이 되며 지금은 ‘기다림’의 시기가 아니라 지금의 ‘구조 변화’를 읽는 힘이 필요합니다. 또한 정부 정책 역시 시장에 중대한 영향을 끼치고 있습니다. 2025년 상반기 기준 지난 2월 자카르타에서 “한국 부동산 세미나 in Jakarta”를 개최하였고 진심으로 감사의 말씀을 드립니다. 는 급매가 아니 면 불가능합니다 (급매의 경우도 부동산이 소개를 해주는 경우가 드뭅니다). 2. 경매: a)설명: 경매는 흔히 부정적인 이미지가 많습니 다. 그 이유는 일 단 경매로 물건이 나왔다고 하면 당사자 청년층의 실거주 수요 캠코 등 기관 웹사이트를 통해 금 융기관이 보유한 부동산을 입찰을 통해 매입하는 방식으로 투자에 기회가 생깁니다. 모든 자산 시장은 ‘돈의 흐름’에 의해 결정됩니다. 지금처럼 레버리지가 줄고 고금리가 유지되 는 환경에서는 현금을 가진 이가 구조를 설계하고 기회를 만들어냅니다. 1. 급매는 많고 투자자는 비효율적인 시장의 빈틈을 선 점할 수 있습니다. 현금의 가치가 상승할 때 특히 제공되는 정보 가 제한적이기 때문에 권리분석이나 물건분석이 상당히 어렵습니다. 4. NPL(부실채권): a)설명: 금융기관이 보유한 부실채권을 매입하여 담보 부동산을 확보하고 하자에 대한 조건도 설정이 가 능합니다. c)단점: 부동산이 제공해주는 정보에 의존해야 하 는 경우가 많고 한국 부동산 시장은 단순한 조정기가 아니라 구조적 변화의 한복판에 있습니다. 1. 고금리는 단기 대응이 아니라 현재 그리고 미래 부동산 시장은 단순히 ‘투자’의 영역이 아니 라
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2025년 5월호 61 한국 부동산 시장의 새 바람을 자카르타에 전하다 2 <고성화, 정성환>

2025년 4월호 62 한국 부동산 시장의 새 바람을 자카르타에 전하다 <고성화, 정성환>

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