인도네시아의 외국인 부동산 소유에 관한 이해

인도네시아는 부동산의 기본인 토지에 대한 권리 제도가 독특하다. 토지에 대한 권리를 권리보유자의 법적인 신분과 토지 보유 목적에 따라 소유권(Hak Milik/HM), 사업권(Hak Guna Usaha/HGU), 건축권(Hak Guna Bangunan/HGB) 및 사용권(Hak Pakai/HP)으로 구분하고 토지, 물, 공중에 대한 근본적인 권리는 국가에 있다고 토지 공유 개념을 채택하고 있다.

소유권은 인도네시아 국적의 자연인과 특수 공법인에게만 허용하는 토지 권리로서, 시한이 없는 최상위 권리이며 한국의 토지 소유권과 같은 권리이다. 

사업권은 토지 자체를 생산수단으로 하는 농장, 양식장 등에 주는 권리로서, 국유지 토지 위에 주며 사업권을 주는 최소 면적은 5 ha(15,000평)이며, 자연인에게 주는 최대 면적은 25 ha(75,000평)이며, 법인에게 주는 면적은 사업허가서를 기준하여 토지원장이 결정하며, 권리의 시한은 최초 최장 35년, 연장 최장 25년에 권리 갱신이 가능하며, 대규모 투자시에는 일시에 90년까지  권리가 가능하다.

건축권은 토지 위에 건축물 및 시설물을 건축할 수 있는 권리로써 최초 최장 30년, 연장 최장 20년에 허가 갱신이 가능하다.

사용권은 사용목적을 고려하여 최초 최장 25년, 연장 최장 20년에 권리 갱신이 가능하다.

소유권, 사업권, 건축권 및 사용권 토지 모두 정부의 승인없이 매매가 자유로우며 적법한 담보물로 인정되고 있다. 상술한 4가지 토지에 대한 권리 중에 외국인이 보유가 가능한 부동산은 사용권 토지 위에 지어진 부동산이다. 단독 주택의 경우는 현재 소유권 혹은 건축권 토지 위에 지어진 주택을 외국인이 매입하여 사용권으로 권리를 변경하여 합법적으로 소유할 수 있다.

아파트의 경우, 소유권 혹은 건축권 토지 위에 지어진 아파트는 외국인에게 소유를 불허하나, 사용권 토지 위에 지어진 아파트는 외국인에게 소유를 허용하고 있다. 여기서 외국인이란 인도네시아에 거주허가서(KITAP/5년 유효) 혹은 기한부거주허가서(KITAS/1-2년 유효)를 가지고 있는 사람을 뜻한다.

외국인이 정식으로 출자하여 인도네시아에 세운 회사는 외국인이 아닌 내국인으로 분류되므로 사업권, 건축권 혹은 사용권 토지 위에 지어진 부동산을 보유할 수 있으며, 외국회사의 인도네시아 지점은 외국인으로 분류되므로 사용권 토지 위에 지어진 부동산 보유만 허용된다.

경제발전과 고용증대를 위하여 외자 유치가 불가피하고 현실적으로 적지 않은 외국인이 인도네시아인 명의로 부동산을 소유하고 있는 현실을 감안해서 외국인의 부동산 소유의 범위 확대가 필요하다는 여론이 비등하고 있으며 이를 위한 관계법규 개정을 위하여 토지원이 주관하여  공청회를 열고 있으며 외국인에게 바람직한 제도 개정이 기대되고 있다.  

자료제공 : 인도네시아 변호사.변리사 이승민 (yisngmin@centrin.net.id)

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출처 : www.ois.go.kr